Breyting deiliskipulags Stórhóll- Hjarðarholt

Skipulags- og framkvæmdaráð telur mikilvægt að nýta möguleika til þéttinga á þegar byggðum svæðum áður en ný byggingarsvæði eru tekin til notkunar. Ráðið felur skipulags- og byggingarfulltrúa að hefja undirbúning að endurskoðun deiliskipulags Stórhóll - Hjarðarholt með það að markmiði að þétta byggð innan svæðisins.

Skipulags- og framkvæmdaráð felur skipulagsfulltrúa að leita leiða til að lækka kostnað við skipulagsbreytinguna.

Skipulags- og framkvæmdaráð telur rétt að fella út á þessu stigi fjögur lítil fjölbýlishús út af lóðum framan eldri fjölbýlishúsa við Garðarsbraut. Ráðið felur skipulagsfulltrúa að láta vinna nánar tillögu að breytingu deiliskipulags á grunni fyrirliggjandi tillögu. Ráðið telur rétt að vinna með tvö þriggja hæða fjölbýlishús austanvert á Hjarðarholtstúni. Ennfremur leggur ráðið til að skoðað verði hvort hagkvæmt sé að gera ráð fyrir litlu fjölbýlishúsi sunnan Garðarsbrautar 79-83 í stað húss sem teiknað er við gatnamót Garðarsbrautar og Þverholts.

Skipulags- og framkvæmdaráð leggur til við sveitarstjórn að skipulagslýsingin verði kynnt til samræmis við ákvæði skipulagslaga.

Sveitarstjórn samþykkir samhljóða tillögu skipulags- og framkvæmdaráðs.

Skipulags- og framkvæmdaráð felur skipulags- og byggingarfulltrúa að láta vinna tillögu að breytingu deiliskipulagsins.

Skipulags- og framkvæmdaráð felur skipulagsfulltrúa að vinna tillöguna áfram til samræmis við umræður á fundinum.

Við breytingu deiliskipulags Stórhóll - Hjarðarholt verða til tvær nýjar götur, undirritaður gerir það að tillögu að nýja gatan með innkeyrslu af Stórhóli beri nafnið Sjónarhóll og nýja gatan með innkeyrslu frá Þverholti hljóti nafnið Hulduhóll með vísan í Unni Benediktsdóttur Bjarklind sem bar skáldanafnið Hulda og bjó á Húsavík um árabil.
Eysteinn Heiðar Kristjánsson.

Skipulags- og framkvæmdaráð samþykkir samhljóða tillögu Eysteins.

Skipulags- og framkvæmdaráð felur skipulagsfulltrúa að láta vinna tillöguna áfram í samræmi við umræður á fundinum.

Skipulags- og framkvæmdaráð felur skipulags- og byggingarfulltrúa að kynna vinnslutillöguna skv. ákvæðum skipulagslaga.

Skipulags- og framkvæmdaráð felur skipulagsráðgjafa að vinna úr innsendum athugasemdum.

Skipulags- og framkvæmdaráð felur skipulagsfulltrúa að auglýsa skipulagstillöguna skv. ákvæðum skipulagslaga samhliða kynningu fyrirliggjandi tillögu að breytingu aðalskipulags sama svæðis.

1. Minjastofnun gerir athugasemdir við að fornminjar eru ekki skráðar með fullnægjandi hætti inn í deiliskipulagstillöguna skv. fyrirliggjandi fornleifaskráningu sem unnin var. Sérstaklega er tilgreint að rannsaka þarf sérstaklega skráðar minjar 6 og 7 áður en framkvæmdir hefjast á svæðinu og því sérlega mikilvægt að þær verði merktar inn á uppdrátt svo þeim verði ekki raskað af vangá.
Viðbrögð: Skipulags- og framkvæmdaráð biðst velvirðingar á því að það misfórst að færa fornminjar skv. fyrirliggjandi skráningu inn á uppdrátt. Úr því verður bætt fyrir lokaafgreiðslu. Ráðið lítur svo á að umfjöllun greinargerðar þar að lútandi sé fullnægjandi.

2. Náttúruverndarstofnun telur mikilvægt að sveitarfélagið setji sér skýra stefnu um verndun og endurheimt á líffræðilegum fjölbreytileika í skipulagsáætlunum sínum. Stefnumótun um vernd og endurheimt líffræðilegs fjölbreytileika á einnig við um skipulagsmál innan þéttbýlis.
Viðbrögð: Í fyrirliggjandi tillögu að deiliskipulagsbreytingu er lögð sérstök áhersla á græn svæði, trjárækt og vistvænar lausnir. Kveðið er á um að vinna skuli heildstæða hönnun fyrir græna svæðið áður en úthlutun lóða fer fram. Í greinargerð deiliskipulagsins er gert ráð fyrir að notaðar verði blágrænar ofanvatnslausnir þar sem því verður við komið til að styðja við náttúrulega hringrás vatns og bæta vatnsgæði. Umhverfismat deiliskipulagsins telur áhrif á náttúrufar óveruleg. Skipulags- og framkvæmdaráð telur umsögn Náttúruverndarstofnunar ekki gefa tilefni til breytinga á fyrirliggjandi tillögu breytingar deiliskipulags.

3. Húsfélag raðhúss að Stórhóli 25-31 gerir eftirfarandi athugasemdir við kynnta deiliskipulagstillögu.

3.1. Of langt er gengið við þéttingu byggðarinnar að mati húsfélagsins miðað við íbúðaþörf næstu árin. Sú þétting sé á kostnað grænna svæða sem nýtast til eflingar lýðheilsu og leiks.
Viðbrögð: Skipulags- og framkvæmdaráð telur að tillaga að þéttingu byggðar sé hófleg. Rýmileg svæði eru skilin eftir sem almenningsrými og þeim gert hátt undir höfði í skipulagsskilmálum. Athugasemdin gefur ekki tilefni til breytinga á skipulagstillögunni.

3.2. Húsfélagið leggst eindregið gegn því að byggt verði milli Stórhóls 25-31 og Garðarsbrautar 79-83.
Viðbrögð: Umtalsvert rými er milli tilgreindra húsa sem virðist óverulega nýtt. Ráðið telur því skynsamlegt að nýta það til uppbyggingar nýrra húsa enda er það í fullu samræmi við ákvæði landsskipulagsstefnu og leiðbeiningarrit Skipulagsstofnunar; Mannlíf, byggð og bæjarrými.

3.3. Þétting byggðar mun gera verktökum í snjómokstri erfiðara fyrir með að sinna snjóhreinsun svæðisins.
Viðbrögð: Ekki verður séð að fyrirhuguð þétting byggðar torveldi snjómokstur af götum svæðisins með afgerandi hætti. Samráð var haft við þjónustumiðstöð sveitarfélagsins þar að lútandi.

3.4. Eigendur íbúða að Stórhóli 25-31 keyptu eða byggðu íbúðir sínar vegna útsýnis frá þeim. Þeir telja að það muni rýra verðgildi eigna sinna ef byggt verði fyrir framan hús þeirra. Þau áskilja sér rétt til að leita réttar síns vegna mögulegrar skerðingar verðmæta eigna sinna komi til uppbyggingar húsa fyrir neðan þeirra hús.
Viðbrögð: Umrætt svæði er ætlað undir íbúðabyggð skv. gildandi aðalskipulagi Norðurþings 2010-2030. Þétting byggðar er í samræmi við Landsskipulagsstefnu og leiðbeiningar Skipulagsstofnunar (sbr. viðbrögð 3.2).

3.5. Húsfélagið lýsir yfir áhyggjum af gatnamótum Hulduhóls við Þverholt enda sé umferð og umferðarhraði við Þverholt mikill.
Viðbrögð: Tekið er undir sjónarmið um að ný vegtenging inn á Þverholt geti falið í sér einhverja hættu eins og raunar kemur fram í greinargerð deiliskipulagsins. Það kann að verða þess valdandi að dregið verði úr heimiluðum hámarkshraða í götunni á síðara stigi. Það var hinsvegar mat ráðgjafa sveitarfélagsins að hætta af gatnatengingunni sé óveruleg og ekki meiri en víða er í þéttbýli.

Ákveði sveitarstjórn að halda til streitu uppbyggingu milli Stórhóls 25-31 og Garðarsbrautar 79-83 leggur húsfélagið til að:

3.6. Aðeins verði byggt eitt raðhús á milli lóðanna til að byggðin verði ekki eins þétt og lagt er upp með í fyrirliggjandi tillögu.
Viðbrögð: Skipulags- og framkvæmdaráð tók þá afstöðu, í samráði við skipulagsráðgjafa, að óbyggða svæðið milli núverandi lóða biði upp á ágætt rými fyrir tvær raðhúsabyggingar. Það er mikilvægt að nýta byggingarland innan þéttbýlis vel svo síður þurfi að brjóta óraskað land til uppbyggingar. Ráðið felst ekki á breytingu skipulagstillögunnar vegna athugasemdarinnar.

3.7. Staðsetning og hæð húss verði þannig að ekki skerði útsýni íbúa að Stórhóli 25-31, þ.e. að hæsti punktur nýrra bygginga fari ekki yfir hæð þaks Garðarsbrautar 79-83 m.v. hæð lóðar raðhússins.
Viðbrögð: Gerðar voru ítarlegar hæðarmælingar á svæðinu við vinnslu deiliskipulagstillögunnar. Niðurstaða þeirra athugana bentu til þess að byggja mætti raðhús á lóðunum sem myndu hafa óveruleg áhrif á útsýni af lóðinni að Stórhóli 25-31. Þessi hæðarstúdía var kynnt með sniðmyndum samhliða deiliskipulagstillögunni. Lagfæra þarf texta greinargerðar um sérskilmála fyrir Hulduhól 1-11 og 2-12 þannig að þar komi fram að hæðarmælingar voru gerðar í aðdraganda deiliskipulagsins og skýra betur hæðarskilmála fyrir uppbyggingu húsanna tveggja. Ráðið telur ekki tilefni til annara breytinga vegna athugasemdarinnar.

3.8. Heimkeyrsla að nýju raðhúsi verði frá Þverholti neðan lóðarinnar að Stórhóli 25-31.
Viðbrögð: Deiliskipulagstillagan gerir ráð fyrir nýrri götu frá Þverholti sem tengir báðar þær raðhúsalóðir sem gerð er tillaga um í skipulagstillögunni. Ný aðkoma dregur úr óþarfa akstri upp Þverholt og niður Stórhól og hlífir þannig núverandi byggð við auknum umferðaráhrifum. Ráðið sér ekki tilefni til breytinga á fyrirliggjandi tillögu.

3.9. Hæðarmunur milli lóðarinnar að Stórhóli 25-31 og lóðar þar fyrir neðan verður umtalsverður. Farið er fram á að hæðarmunur verði ekki leystur með háum steyptum veggjum með tilheyrandi fallhættu og jarðskriði á milli lóðanna. Kostnaður við framkvæmdir vegna hæðarmunarins verði ekki á kostnað eigenda Stórhóls 25-31.
Viðbrögð: Gerð er grein fyrir þessum hæðarmun í greinargerð deiliskipulagstillögunnar og gengið út frá að lóðarhafi Hulduhóls 1-11 gangi frá þessum hæðarmun þannig að ekki skapist fallhætta eða jarðvegsskrið. Þær lausnir verða ekki nánar útfærðar í deiliskipulaginu.

3.10. Hús sem byggð verði við Hulduhól verði með mænisþökum til samræmis við nærliggjandi hús og að þar verði ekki heimilt að hækka þök.
Viðbrögð: Deiliskipulagstillagan gerir ráð fyrir frjálsu þakformi fyrir nýju raðhúsin tvö. Það er m.a. hugsað til þess að þau megi hanna með lítilli þakhæð til að ekki komi til útsýnisskerðingar af lóðinni að Stórhóli 25-31. Skipulags- og framkvæmdaráð er ekki reiðubúið að setja kvöð um að þessi hús verði með hefðbundnu risþaki.

3.11. Bent er á að rétt væri að fjalla um djúpgáma í deiliskipulaginu og að heimilt verði að koma þeim fyrir á innan lóða eða á svæðum á forræði sveitarfélagsins.
Viðbrögð: Sveitarfélagið býður enn ekki upp á lausnir með djúpgámum og telur því ekki tímabært að fjalla um þá í skipulagsgreinargerð.

4. Helena Eydís Ingólfsdóttir er aðili að athugasemdum húsfélagsins að Stórhóli 25-31. Eftirfarandi eru þær athugasemdir sem hún gerir umfram þær sem húsfélagið gerði.

4.1. Helena telur að lóðin að Garðarsbraut 65b sé of nærri brekkunni til að hún teljist örugg sleðabrekka.
Viðbrögð: Skipulags- og framkvæmdaráð telur að nægilega mikið verði skilið eftir af sleðabrekkunni og flata norðan fyrirhugaðra byggingar að Garðarsbraut 65b til að notkun brekkunnar sem sleðabrekku verði örugg og ánægjuleg.

4.2. Helena leggur til að að vegtenging að Hulduhól verði frá Stórhóli en ekki Þverholti.
Viðbrögð: Mögulegar vegtengingar Hulduhóls voru skoðaðar við vinnslu deiliskipulagstillögunnar. Talsverður hæðarmunur er milli Hulduhóls og þess enda Stórhóls sem næstur er og því yrði vegtenging að vera brött. Ráðið telur því heppilegast að vegtengingin verði að Þverholti. Sjá einnig svar 3.8.

4.3. Helena leggur til að í sérskilmálum fyrir Hulduhól 1-11 og 2-12 verði gert ráð fyrir að aðeins verði heimilaðar fjórar íbúðir í hvoru húsi.
Viðbrögð: Skipulags- og framkvæmdaráð telur mikilvægt að nýta byggingarlandið vel og vill því halda sig við að byggðar verði a.m.k. fimm íbúðir á hvorri raðhúsalóð við Hulduhól.

5. Húsfélag Stórhóls 25-31 óskar lóðarstækkunar um 3 m til norðurs frá þinglýstum lóðarmörkum.
Viðbrögð: Skipulags- og framkvæmdaráð fellst á að lóðarmörk hússins verði færð um 3 m til norðurs. Til samræmis telur ráðið eðlilegt að lóðarmörk Hulduhóls 1-11 taki mið af breyttum lóðarmörkum Stórhóls 25-31 og stækki lítillega til norðurs.

Skipulagsfulltrúi kynnti fyrirliggjandi drög að lagfærðum skipulagsuppdrætti og greinargerð.

Skipulags- og framkvæmdaráð leggur til við sveitarstjórn að deiliskipulagstillagan verði samþykkt með þeim breytingum sem tilgreindar eru hér að ofan. Skipulagsfulltrúa verði falið að vinna að gildistöku deiliskipulagsins skv. ákvæðum skipulagslaga.